De skal selge inn fremtidens Bodø - til investorer i Norge og resten av verden

Det er et oppdrag daglig leder Thor Thoeneie i Nye Bodø Eiendom AS og styremedlem Morten Jakhelln har tatt fatt på i samarbeid. Og de legger ikke skjul på ambisjonene.

– Man kan ikke være beskjeden og tilbakelent når man skal ut og selge inn Bodø og et prosjekt av denne størrelsen, sier Thoeneie.

Han har nesten 30 års erfaring fra eiendoms- og byutvikling, blant annet fra Barcode i Bjørvika og Oslo Airport City ved Gardermoen. Nå leder han arbeidet med å utvikle de enorme arealene som frigjøres når Bodø lufthavn flyttes. 

Ved sin side i styret har han Jakhelln, med sin erfaring som en sentral aktør i utviklingen av Bodø gjennom mange år. Og sammen arbeider de med en oppgave som handler om langt mer enn å bygge eiendommer og hus. De skal bidra til å skape grunnlaget for Bodøs vekst i generasjoner fremover. 

En mulighet få andre byer har

For å forstå størrelsen på prosjektet må vi begynne med geografien. 

Når dagens lufthavn og tidligere militære flyplassområde frigjøres, åpnes rundt 3100 mål for ny utvikling. 

– Det som skiller dette prosjektet ra andre utviklingsprosjekter, er størrelsen. Vi får muligheten til å utvikle en helt ny bydel, omtrent på størrelse med den eksisterende byen, sier Thoeneie. 

Han mener Bodø har et konkurransefortrinn som er vanskelig å finne andre steder.

Mens mange europeiske byer har måttet flytte flyplassene langt unna sentrum, bygges den nye lufthavnen i Bodø bare et kort stykke unna den gamle. 

Dermed beholder byen nærheten til flyplassen, samtidig som store sentrumsnære arealer blir tilgjengelige. 

Og det stopper ikke der. 

– Bodø har fly, jernbane, vei og havn. Alle de fire hovedtransportårene. Det er et enormt konkurransefortrinn som vi må selge inn både nasjonalt og internasjonalt, sier Thoeneie.

For han er tilgjengelighet et nøkkelord. 

Han trekker paralleller til Barcode i Oslo, der nærheten til Norges største kollektivknutepunkt var avgjørende for å utvikle et attraktivt område for store virksomheter. 

Nå ser han det samme potensialet i Bodø, men med andre geografiske og næringsmessige forutsetninger.

Først arbeidsplasser. Deretter boliger

Visjonene for Hernes er store. Men det betyr ikke at hele bydelen skal bygges på én gang.

Tvert imot. 

Thoeneie understreker at det kanskje viktigste arbeidet akkurat nå handler om å skape en realistisk strategi for hva som faktisk kan gjennomføres. 

– Vi må finne ut hva markedet vil ha. Hva er det behov for? Hvem vil investere? Hvor lang tid vil det ta, og hvilken infrastruktur må på plass? 

Sammen med styret har han utviklet en langsiktig strategi og handlingsplan med et perspektiv på rundt hundre år. Og her kommer et viktig prinsipp. 

– Arbeidsplassene må komme før boligene. Det er ikke behov for å bygge boliger før vi har etablert nok arbeidsplasser. Den rekkefølgen tror vi på. 

De største satsningsområdene er derfor næringsutvikling der særlig tre områder peker seg ut; sjømat og logistikk, samt reiseliv. 

Kan Hernes bli et nytt knutepunkt for sjømat? 

Nordland har en betydelig sjømatnæring, men mye av verdiskapingen etter at fisken tas på land, skjer andre steder. 

Det ønsker Nye Bodø Eiendom å utforske mulighetene for å endre. 

Thoeneie kjenner sjømatlogistikken godt fra arbeidet med Oslo Airport City, der det har vokst frem et miljø med kjølebygg, fryselagre, transportvirksomheter og videreforedling av sjømat. 

Han ser for seg at Hernes kan bli et sted hvor flere deler av verdikjeden samles. 

– Vi snakker ikke nødvendigvis om én aktør. Vi snakker om kanskje 20-30 aktører som kan etablere seg i ett næringsmiljø, sier Thoeneie. 

Målet er å få mer av verdiskapingen til å skje i Nordland. Likevel understreker både Jakhelln og han at konkurransen er stor, og at virksomhetene må se kommersielle fordeler ved å etablere seg i Bodø. 

Fra flyplassterminal til levende bydelshus?

Det andre store satsningsområdet er reiseliv. 

Thoeneie mener Nord-Norge bare har sett begynnelsen på den internasjonale turistveksten, og at Bodø har mulighet til å ta en større del av markedet.

Her blir nærheten til flyplassen og byen viktig, men det handler også om hva som møter de besøkende. 

En av de mest spennende ideene gjelder dagens flyplassterminal. Når flyplassen flyttes, ønsker Nye Bodø Eiendom å undersøke hvordan den gamle terminalbygningen kan få nytt liv som et samlingspunkt for den nye bydelen. 

– Vi tror på et bydelshus. Og der skal det koke. 

Mulighetene er mange. Møteplasser, kultur, utdanning, arrangementer og andre aktiviteter som kan gjøre området attraktivt for både innbyggerne og besøkende. 

Jakhelln trekker særlig frem betydningen av utdanning og studentmiljøer. 

– Det er jo et poeng. Kanskje er det viktig å få en del av det som nå er på Mørkved til Bodø sentrum.

Thoeneie er enig i at utdanning kan få stor betydning. 

– Det som får folk til å flytte til byen og bli her, er attraktive arbeidsplasser og et attraktivt utdannings- og studentmiljø. Noe som vil kreve tett samarbeid mellom offentlige aktører og institusjoner, sier han. 

– Alt henger sammen

For Jakhelln er engasjementet i Nye Bodø eiendom en naturlig forlengelse av arbeidet han allerede gjør for å utvikle Bodø gjennom BRUS - Bodøregionens Utviklingsselskap. 

Gjennom sitt engasjement i byutvikling, næringsliv og reiseliv, har han vært opptatt av hvordan enkeltprosjekter kan bidra til å gjøre byen attraktiv som helhet. 

Nå får han være med på å legge premissene for en langt større del av Bodøs fremtid. 

– Jeg er veldig opptatt av byen og byutvikling, så for meg er det helt perfekt å få kunne bidra gjennom å være del av dette. 

Han ser tydelige sammenhenger mellom styrearbeidet i Nye Bodø Eiendom og engasjementet i både BRUS og Visit Bodø.

– Alt dette er en helhet. Og nettopp dette er interessant. For når Bodø utvikler nye hoteller, restauranter, opplevelser, møteplasser og næringsområder, så handler det ikke bare om ett prosjekt, sier Jakhelln. 

Det handler om hvordan byen samlet sett kan bli mer attraktiv for menneskene som både bor i og besøker byen, for virksomheter og ikke minst nye investeringer.

Jakhelln legger heller ikke skjul på at styrearbeidet har en alvorlig side. 

– Det er også et et alvor i dette. Det skal penger på bordet for å realisere, sier Jakhelln som beskriver arbeidet som en spennende kombinasjon av byråkrati, politikk, økonomi og samfunnsutvikling. 

På jakt etter dem som vil satse i Bodø

Selv om arealene og mulighetene finnes, er det én avgjørende forutsetning for at planene skal bli til virkelighet. 

Noen må investere. 

– Eierne våre har ikke midler til å finansiere alt som skal bygges. Vi må finne private aktører som ser mulighetene og som er villige til å investere, sier Thoeneie. 

Derfor handler en betydelig del av arbeidet om å gjøre Bodø synlig i nasjonale og internasjonale investormiljøer.

Derfor deltok nylig Thoeneie og Jakhelln på den store eiendomsmessen EXPO REAL i München. Og med rundt 45 000 besøkende, var det ikke rent enkelt for en liten norsk by å bli lagt merke til. 

Da gjelder det å være kreativ. 

– Vi hadde på oss Bodø/Glimt-skjerf begge to. Og det var ingen andre som hadde fotballskjerf på seg. Så vi ble sett, smiler Jakhelln. 

Thoeneie ler han også, selv om poenget har et alvor i seg. 

I konkurransen om kapital, arbeidsplasser og etableringer, så må Bodø skille seg ut. Og når oppmerksomheten først er fanget, må man kunne fortelle en historie som gjør at investorer får lyst til å høre mer. 

– Vi må være forberedt, ha et tydelig budskap og klare å bli husket, sier Thoeneie.

Da må mulige investorer kartlegges, det må avtales møter, relasjoner må bygges og alt skal følges opp i etterkant. 

Jakhelln ser også for seg muligheter for å få Bodø sterkere inn på programmet under slike internasjonale møteplasser. 

Et styre som åpner dører

Thoeneie er tydelig på betydningen av å ha et aktivt og kompetent styre med seg i arbeidet. Og han trekker frem samarbeidet med Jakhelln som eksempel.

– Vi sparrer ofte, diskuterer og kan tørre å være litt uenige og teste ulike tilnærminger.

Han mener kombinasjonen av lokal erfaring, kommersiell forståelse og store nettverk er verdifull når Bodø skal presenteres for nye aktører. 

– Morten er veldig fin å ha på laget når vi skal bygge nettverk i Norge og i utlandet. 

Et arbeid der kontakter knyttes og interessen for Bodø skapes, både i etablerte næringer, men også innenfor nye mulighetsområder. 

– Forsvar, sikkerhet og beredskap er ett av dem. 

Romindustri et annet. 

Med NATOs økte tilstedeværelse i Bodø og Nord-Norges strategiske beliggenhet, mener Thoeneie at det kan åpne seg muligheter for virksomheter som ønsker nærhet til kompetansemiljøer, transportknutepunkter og offentlige institusjoner. 

Blant annet har Nye Bodø Eiendom vært i kontakt med aktører innen europeisk forsvarsindustri. 

– Hvis vi får noen store og attraktive aktører til å komme først, vil de ofte trekke flere med seg, sier han. 

Planlegger for mennesker som ikke er født

Mens kontaktene knyttes og investorer bearbeides, pågår samtidig et annet arbeid som kan bli avgjørende for Hernes. 

Reguleringen av området. 

Thoeneie forteller at det brukes mye tid på å sikre at planene blir fleksible nok til å møte behov som ingen kjenner i dag. 

– Vi skal leve med disse planene i 40-50 år. Da må vi sørge for at reguleringen blir et konkurransefortrinn og ikke en ulempe. 

Han har sett hvordan feilregulering kan skape store problemer som varer i generasjoner. Og her kommer kanskje det mest tankevekkende perspektivet i hele prosjektet.

– Kanskje halvparten av bedriftene som skal etablere seg der ute, ikke er etablert ennå. Og halvparten av dem som skal bo der, er enda ikke født. 

Derfor mener han dagens beslutningstakere må være varsomme med å detaljstyre fremtidens by. At det må finnes rom for bæringer, teknologi og levemåter vi per nå ikke kjenner. 

Samtidig ligger det allerede en tydelig ambisjon om at store deler av Hernes skal være grønne områder, parker og rekreasjonsarealer. 

Et område som i generasjoner har vært utilgjengelig for store deler av befolkningen, skal gradvis åpnes. 

– Dere bodøværinger har vokst opp i en by hvor halvparten har ligget innenfor et gjerde. Plutselig blir hele dette området tilgjengelig.

For Thoeneie er nettopp dette noe av det mest motiverende med oppdraget. 

Neste stopp Cannes

Arbeidet med å gjøre Bodø synlig fortsetter.

I mars planlegger Nye Bodø eiendom å delta på den internasjonale eiendomsmessen MIPIM i Cannes.

Der arbeides det med å presentere Bodø sammen med blant andre Oslo og Bergen, i samarbeid med eksterne aktører. 

I april er det planlagt en studietur til Bodø for medlemmer av Norsk eiendom, og Jakhelln forteller at kontaktene de bygger gjennom ulike arrangementer allerede gir resultater. 

Etter deltakelsen på DNBs hotell- og reiselivsdag fikk han fem nye kontaktpunkter, hvor to av dem allerede har besøkt Bodø. 

Det er slik arbeidet foregår. Møte for møte. Relasjon for relasjon. 

– Vi bruker nettverkene våre klokt. Vi forteller om Bodø, og så forteller gjerne folk historien videre, sier Thoeneie, som vet at dette er et arbeid som krever tålmodighet. 

For det er langt fra en interessant samtale på en internasjonal eiendomsmesse til en konkret investering på Hernes. 

Men noen må begynne. Og mens fremtidens bydel foreløpig består av planer, strategier og enorme arealer bak gjerder, er arbeidet med å skape den allerede godt i gang. 

– Vi må ut og vise oss. Hele tiden. Vi kan aldri lene oss tilbake og si at jobben er gjort, avslutter Thoeneie. 

FAKTA om Nye Bodø Eiendom

• Eierskap: Bodø kommune eier 80 prosent av selskapet, mens Nordland Fylkeskommune eier 20 prosent. 
• Oppdrag: Selskapet skal overta, forvalte og utvikle arealene som frigjøres når dagens Bodø lufthavn og tidligere militære flyplassområde avvikles. 
• Omfang: Utviklingsområdet på Hernes omfatter 3100 mål og regnes som ett av Norges største byutviklingsprosjekter. 
• Mål: Å utvikle en ny bydel med arbeidsplasser, industri, næringsvirksomhet, boliger, grøntområder og møteplasser. Utviklingen skal være langsiktig og bærekraftig, både sosialt, miljømessig og økonomisk. 
• Organisering: Nye Bodø eiendom er et offentlig eid aksjeselskap som skal drive eiendomsutvikling på kommersielle vilkår, med samfunnsutvikling og økonomisk avkastning som sentrale mål. 
• Tidsperspektiv: Utviklingen av Hernes vil skje etappevis over flere generasjoner, med et planleggingsperspektiv på opptil 100 år. 

(Kilde: Bodø kommune)